[tintuc]

Chứng thư bảo lãnh là một trong những điều kiện quan trọng được quy định trong thông tư của Ngân hàng Nhà nước, nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng mua nhà ở, căn hộ, tài sản được hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, chứng thư bảo lãnh của ngân hàng cho dự án vẫn ít được khách hàng chú ý đến.

Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 13/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 07/2015 ngày 25/06/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng. Theo thông tư 13/2017, kể từ ngày 15/11/2017, các ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán nhà, căn hộ.

Nhiều khách hàng đi mua căn hộ chung cư, tài sản hình thành trong tương lai nhưng bỏ qua những thông tin có lợi và an toàn cho mình. Cụ thể, nhiều khách hàng giao dịch với Chủ Đầu Tư không chú ý hay không biết đến chứng thư bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án đó. Vậy, chứng thư bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án, tài sản hình thành trong tương lai có ý nghĩa và được quy định như thế nào ?

Trong Luật Kinh doanh Bất Động Sản 2014, điều kiện mở bán được quy định rõ: Ngoài việc dự án phải hoàn thành phần móng (đối với chung cư) và được nghiệm thu, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt bản vẽ tại Điều 55 thì Điều 56 Luật này quy định về chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Cụ thể, tại Khoản 1, Điều 56 Luật Kinh doanh Bất Động Sản quy định: "Chủ Đầu Tư dự án Bất Động Sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của Chủ Đầu Tư đối với khách hàng khi Chủ Đầu Tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng"

Tất nhiên, Luật này cũng quy định rõ chỉ những ngân hàng nào được Ngân hàng Nhà nước công bố đủ năng lực mới được đứng ra bảo lãnh cho dự án. Tại Khoản 2 Điều 56 Luật này có quy định thêm: "Chủ Đầu Tư có trách nhiệm gửi bản sao Hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua".

Ý nghĩa của chứng thư bảo lãnh bất động sản:

Khách hàng mua dự án được ngân hàng thương mại đủ năng lực bảo lãnh, khi chủ đầu tư mất năng lực tài chính hay chậm bàn giao nhà so với hợp đồng, ngân hàng bảo lãnh sẽ đứng ra hoàn trả số tiền khách hàng (nếu họ bắt buộc) đã đóng các khoản tiền khác theo hợp đồng.

Khách hàng mua căn hộ hình thành trong tương lai sẽ rất rủi ro nếu không có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Thậm chí có những chủ đầu tư cầm cố, chưa giải chấp nhưng vẫn mang bán cho khách hàng dù chưa được sự đồng ý của họ. Đây là hành vi lừa đảo, trái với những quy định của pháp luật.

Đôi khi có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng vẫn mất trắng ?

Mua nhà hình thành trong tương lai, người mua nhà có thể "trắng tay" nếu không phân biệt được thoả thuận cấp bảo lãnh cho Chủ Đầu Tư và thư bảo lãnh cho người mua.

Câu chuyện có thật tại dự án Kingsway Tower, nhiều khách hàng mua căn hô tại một đây đã tố cáo Chủ Đầu Tư bàn giao chậm tiến độ, thậm chí mang 1 căn hộ bán cho 2 người. Theo phản ánh của khách hàng, năm 2018 khi dự án khởi công, họ ký hợp đồng mua bán căn hộ với Chủ Đầu Tư, Chủ Đầu Tư cam kết đến quý I/2019 sẽ bàn giao nhưng đến nay đã quán hẹn 3 năm, căn hộ vẫn không được nhận mà dự án đã dừng thi công.

Các khách hàng cho biết họ yên tâm mua vì tiến độ thi công thời gian đầu rất tốt và Chủ Đầu Tư cho biết dự án đã có bảo lãnh của ngân hàng. Vì tin tưởng vào sự bảo lãnh đó nên nhiều khách hàng đã thanh toán 70% - 95% giá trị căn hộ.

Khi xây gần xong phần thô thì dự án dừng lại. Do dự án có nhiều sai phạm trong xây dựng, Sở Xây dựng TPHCM đã xử phạt vi phạm hành chính, tạm dừng thi công dự án. Thậm chí, khách hàng còn cho biết Chủ Đầu Tư mang bán 1 căn hộ cho 2 người. Trụ sở công ty này cũng đóng cửa còn lãnh đạo thì "biến mất".

Phía ngân hàng bảo lãnh dự án là ABBank thừa nhận có gửi văn bản đồng ý về mặt chủ trương sẽ cấp bảo lãnh cho Chủ Đầu Tư nếu công ty này đáp ứng các điều kiện về cấp bảo lãnh theo quy định. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hồ sơ để được cấp bảo lãnh, công ty này chưa đáp ứng các điều kiện cũng như không thực hiện được cam kết với ngân hàng nên ngân hàng không có cơ sở để phát hành bảo lãnh cho từng người mua nhà.

Nhìn từ sự việc trên, người mua nhà cần nắm rõ những thông tin về điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, phân biệt thoả thuận cấp bảo lãnh cho Chủ Đầu Tư và thư bảo lãnh cho người mua cũng như quy trình để được cấp bảo lãnh.

Hoang Phu Group | Bảo vệ quyền lợi người mua Bất Động Sản

[/tintuc]

Có được mua - bán nhà ở xã hội không ?

Khách hàng hỏi: 

Khi mua nhà ở xã hội (NOXH) trước 5 năm và mình đã giữ Hợp Đồng Mua Bán giữa người bán với chủ đầu tư. Hiện Chủ Đầu Tư đang ra sổ, Chủ Đầu Tư chỉ biết chủ cũ thôi. Khi Chủ Đầu Tư ra sổ cho chủ cũ, nếu chủ cũ lên nhận và lấy sổ trước, rồi mang đi cầm ngân hàng hoặc bán cho người khác thì như thế nào ? Làm sao để có thể tránh được rủi ro này ?

Hoang Phu Real Estate trả lời:

1. Nhà ở xã hội là gì ?

Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở."

Theo đó, mặc dù là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước nhưng phải đáp ứng tiêu chuẩn về diện tích theo từng loại nhà cụ thể:

Loại 1: Nhà chung cư

Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Dự án đầu tư xây dựng được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Việc tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất phải đảm bảo sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đó phê duyệt điều chỉnh.

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án có diện tích sử dụng trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.

Loại 2: Nhà ở liền kề thấp tầng

Trường hợp là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội

Căn cứ Điều 49 Luật Nhà ở 2014, các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện theo quy định (điều kiện được trình bày ở mục sau) thì được hưởng chính sách hỗ trợ:

Thứ Tự	Đối tượng
1	Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng
2	Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn
3	Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu
4	Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị
5	Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp
6	Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân
7	Cán bộ, công chức, viên chức
8	Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 Luật Nhà ở 2014 (người trả lại nhà ở công vụ nếu không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm theo quy định và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ thì cơ quan, tổ chức đang trực tiếp quản lý, sử dụng người này có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp tỉnh nơi người đó sinh sống căn cứ vào tình hình cụ thể để giải quyết cho thuê, cho thuê mua, mua nhà ở xã hội)
9	Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập
10	Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở

3. Điều kiện được mua nhà ở xã hội

Căn cứ khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở 2014, đối tượng thuộc số thứ tự 1, 4, 5, 6, 7, 8 và 10 trong bảng trên thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập như sau:

Điều kiện 1: Điều kiện về nhà ở

Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực (trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân dưới 10 m2/người).

Điều kiện 2: Điều kiện về cư trú

Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội, trừ trường hợp theo thứ tự thứ 9.

Điều kiện 3: Điều kiện về thu nhập

Đối với đối tượng theo thứ tự 4, 5, 6 và 7 tại bảng trên thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Nói cách khác, phải là người có thu nhập hàng tháng từ 11 triệu đồng trở xuống (132 triệu đồng/năm) nếu không có người phụ thuộc.

Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.

Riêng đối với đối tượng theo thứ tự 1, 8, 9 và 10 tại bảng trên thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập.

4. Hồ sơ đề nghị mua nhà ở xã hội

Căn cứ Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP và Điều 10 Thông tư 20/2016/TT-BXD, đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội nhưng chưa được hưởng phải chuẩn bị hồ sơ với các giấy tờ như sau:

- Đơn đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở theo mẫu số 01.

- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua nhà.

- Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú.

- Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú.

- Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập.

5. Thủ tục mua nhà ở xã hội mới nhất

Bước 1: Nộp hồ sơ

Căn cứ khoản 1 Điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, người có nhu cầu nộp hồ sơ cho chủ đầu tư.

Người nhận hồ sơ phải ghi giấy biên nhận, nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì người nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại cho người nộp hồ sơ để thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện.

Bước 2: Giải quyết yêu cầu

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua theo thứ tự ưu tiên (trên cơ sở chấm điểm theo quy định) về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra nhằm loại trừ việc người được mua, thuê, thuê mua được hỗ trợ nhiều lần.

Trường hợp đối tượng dự kiến được mua, thuê, thuê mua theo danh sách do chủ đầu tư lập mà đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo quy định hoặc đã được mua, thuê, thuê mua tại dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong danh sách được mua, thuê, thuê mua.

Sau 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng.

Sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập đầy đủ danh sách các đối tượng được mua, thuê, thuê mua gửi về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc (kể từ ngày nhận được danh sách) và lưu trữ để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra (hậu kiểm).

Đồng thời, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tại trụ sở làm việc của chủ đầu tư và tại sàn giao dịch bất động sản hoặc trang thông tin điện tử của chủ đầu tư (nếu có).

6. Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội

- Mức lãi suất: Căn cứ Điều 1 Quyết định 532/QĐ-TTg, mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở theo quy định tại Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 là 4,8%/năm.

- Mức vốn vay: Tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà; nếu xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.

- Thời hạn vay: Tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. Nếu khách hàng có nhu cầu vay với thời hạn thấp hơn thời hạn vay tối thiểu thì được thỏa thuận với ngân hàng về thời hạn cho vay thấp hơn.

7. Quy định về bán nhà ở xã hội

Trường hợp 1: Chưa đủ 05 năm

Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội, nếu có nhu cầu bán lại thì chỉ được:

- Bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc

- Bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc

- Bán lại cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Giá bán: Được quyền bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

Lưu ý:

- Người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

- Thời hạn 05 năm được tính kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán.

Trường hợp 2: Đủ 05 năm

Khi đủ 05 năm trở lên kể từ thời điểm trả xong tiền thì người mua có quyền bán cho mọi đối tượng theo giá thỏa thuận của hai bên (theo giá thị trường).

Người mua nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện gặp nguy cơ gì ?

Nói về nguy cơ khi mua nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện, người mua nhà xã hội không được phép chuyển nhượng nhà xã hội trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà; chỉ được phép bán khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, việc người mua nhà ở xã hội, sau 1 thời gian ngắn, dù chưa đủ điều kiện để bán nhưng do có lãi nên vẫn tiến hành bán nhà là không phù hợp với quy định của pháp luật.

"Theo đó, Khoản 6 Điều 62 Luật Nhà ở quy định rõ: “Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; Trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó”.

Như vậy, khi có tranh chấp xảy ra hợp đồng mua bán giữa hai bên được xác định là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Khi hợp đồng vô hiệu bên mua phải trả nhà lại cho bên bán và nhận lại tiền mua nhà đã thanh toán !